Сдавать недвижимость в аренду или инвестировать?

Купить несколько квартир, начать сдавать их в аренду и ежемесячно получать круглую сумму — так выглядит голубая мечта многих людей, которые задумываются о вложении своих средств. Действительно, помимо инвестирования в ценные бумаги и другие активы, недвижимость заслуживает внимание, как минимум потому, что она может принести вам не совсем то, что вы ожидаете.

Мы в Uranus Invest часто сталкивались с людьми, которые при выборе активов смотрят только на количество годовых процентов. Мы решили полностью разобрать эту тему и ответить на главный вопрос — так что же выгоднее? 

  Это значит, что в недвижимость всегда выгодно инвестировать.

Итак, как будем сравнивать: возьмем 6 важных аспектов по активам, сравним их и будем начислять по 1 баллу за тот, что окажется выгоднее.

1. Порог входа. Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать в актив и получать прибыль, которая будет заметна;
2. Удобство. Сколько времени нужно тратить на управление активом;
3. Риски. Что может уменьшить доходность и создать кризис;
4. Налоги. Сколько прибыль надо отдавать и где сэкономить;
5. Ликвидность. Насколько просто можно избавиться от актива с минимальными потерями в случае чего;
6. Доходность. Что приносит больше прибыли.

Порог входа

Давайте быть реалистами: квартиры, особенно в столицах, стоят очень дорого. За 1 квадратный метр придется отдать от 1000 долларов, и это если не покупать на первом этаже. В среднем можно сказать, что квартира обойдется в 40-50 тысяч долларов (в Ташкенте). Однако можно взять ипотечный кредит, который требует для начала всего 20-30% взноса, что равно 10-15 тысячам долларов.

Инвестирование в фондовую биржу (покупка ценных бумаг) требует от $500, но для получения ощутимой прибыль нужно хотя бы 2-5 тысяч. В любом случае, требуемая сумма намного ниже стоимости даже самой дешевой квартиры.

• Ценные бумаги — 1 балл
• Недвижимость — 0 баллов

Удобство

Начнем, опять же, с недвижимости. Сначала вам нужно найти квартиру с хорошей локацией и проходимостью, оформить ее покупку, посетить нотариус, оплатить налоги, заплатить риэлтору. В лучшем случае квартира окончательно перейдет в ваши руки недели через 2-3. Далее начинается процесс подготовки квартиры к сдаче в аренду: ремонт, осмотр, покупка техники и оборудование (роутер с интернетом поставить, например). 

Последний этап самый сложный — нужно искать клиентов. Плохо, если у вас будет большая текучка (если вы будете заселять туристов), работы будет много, клиентов придется искать часто и везде. Бывают и постоянные арендаторы (молодые семьи, например), но если вдруг они съедут, это застопорит бизнес на несколько недель, пока вы не найдете новых арендаторов. Плюс ко всему, придется регулярно навещать квартиру для проверки, уборок, починки и ремонта, так что этот бизнес очень трудно назвать пассивным.

Инвестировать в ценные бумаги проще. Вам нужно открыть брокерский счет у надежной компании, пополнить баланс и совершить сделку. Важно сделать оговорку, что перед самой сделкой нужно изучить много информации о покупке бумаг, либо обратиться к финансовому консультанту, что может занять и время, и деньги. Однако несколько месяцев спустя вы будете только контролировать активы и изредка менять содержимое портфеля. 

Еще можно обратиться в компанию по доверительному управлению, которая будет самостоятельно управлять вашими деньгами и приносить прибыль, забирая себе комиссионные. Из этого делаем очевидный вывод и распределяем балл:

• Ценные бумаги — 2 балла
• Недвижимость — 0 баллов

Риски

В кризис дешевеет все: и стоимость квадратных метров, и ценных бумаг. Однако недвижимость более устойчива к падению цен. Статистика в СНГ показывает, что в 2008 году стоимость 1 квадратного метра в новостройках упала на 10-15%, а на рынке вторичного жилья — на 7-10%. Для сравнения, в те годы индекс Мосбиржи (узбекская биржа тогда еще не вела учет) упал на катастрофические 70%. 

Однако устойчивость недвижимости неоднозначна: у арендаторов могут появиться проблемы с деньгами, они могут задержать оплату или съехать. Также деньги могут понадобится и самому владельцу, и при продаже придется сбивать цену на 20-30 процентов.

  Инвестировать с нуля можно по-разному: импульсивно или рационально.

И тем не менее, акции дешевеют все-таки сильнее квадратных метров. Снизить риски инвестиций в фондовый рынок поможет диверсификация, то есть вложение денег в разные бумаги, а также их грамотный выбор. Также не стоит забывать, что обычно после резкого падения рынок постепенно возвращается на докризисные уровни и продолжает расти. Так было и с российским фондовым рынком, который в начале 2020 года находился на 40% выше максимумов 2008 года. Вывод: рынок недвижимости устойчивее во время финансовых кризисов.

И тем не менее, акции дешевеют все-таки сильнее квадратных метров. Снизить риски инвестиций в фондовый рынок поможет диверсификация, то есть вложение денег в разные бумаги, а также их грамотный выбор. Также не стоит забывать, что обычно после резкого падения рынок постепенно возвращается на докризисные уровни и продолжает расти. Так было и с российским фондовым рынком, который в начале 2020 года находился на 40% выше максимумов 2008 года. Вывод: рынок недвижимости устойчивее во время финансовых кризисов.

• Ценные бумаги — 2 балла
• Недвижимость — 1 балл

Налоги

Гражданин Узбекистана платит с официального дохода НДФЛ по ставке 12% (для резидентов) и 20% (для нерезидентов). Исключениями являются доходы, полученные в виде процентов и дивидендов (5 и 10% соответственно).

Если договор аренды квартиры официально оформлен, владелец должен самостоятельно заниматься всеми документами и сдавать их в налоговую.

На фондовом рынке налоговыми платежами инвесторов занимается брокер или инвестиционная компания, которая сама собирает все необходимые для налоговой службы документы и перечисляет налог с прибыли.

Чтобы снизить отчисления, владелец квартиры может стать индивидуальным предпринимателем (в Узбекистане — ЯТТ) и платить только 4% ЕНП от дохода.

На фондовом рынке есть несколько вариантов, как частному инвестору снизить или полностью избавиться от НДФЛ. Самая популярная льгота – инвестиционный страховой счет (ИСС). Инвестор с официальным доходом может открыть Инвестиционный Страховой Счет, где налоги не учитываются, так как инвестиции происходят со страховой оболочкой и по сути станут страховым полисом, где прибыль будет учитываться как выплата по полису.

Льготы на недвижимость в денежном эквиваленте не очень щедрые: их либо нет, либо получить их очень сложно. Из этого делаем вывод, что налоговые льготы на инвестиции проще получить, они больше в денежном эквиваленте.

• Ценные бумаги — 3 балла
• Недвижимость — 1 балл

Ликвидность

Ликвидность – возможность быстро продать актив по рыночной цене с минимальными издержками.

Для продажи квартиры по нормальной цене нужно ждать не одну неделю и месяц, а затем разбираться с бумагами и платить риэлтору. Кроме того, во время кризиса нужно делать скидки, иначе покупателей просто не будет (или будут, но не у вас).

Избавиться от всех ценных бумаг можно меньше, чем за минуту, просто нажав пару кнопок в торговом терминале, а забрать деньги у брокера получится уже через 1-2 рабочих дня. Кроме того, можно позвонить инвестиционной компании и дать команду на продажу. Если у вас доверительное управление, то беспокоиться не стоит, так как финансовые аналитики сами знают, когда и что продавать и покупать.

• Ценные бумаги — 4 балла
• Недвижимость — 1 балл

Доходность

Мы посчитали, какую доходность показали сдача однокомнатной квартиры в Ташкенте площадью 30 — 35 кв. м. и инвестиции в фондовый рынок в течении 2019 года (инвестиции на 1 год). Для оценки доходности недвижимости использовались следующие данные: средняя стоимость квадратного метра в Ташкенте и средняя цена однокомнатной квартиры (не в центре).

Начальная инвестиция в недвижимость составила $25 000. Столько стоила квартира в столице в начале 2019 года. К концу 2019 года ее стоимость выросла до $25 500 (квартира в цене увеличилась несильно, но нужно учитывать рост доллара к национальной валюте).

Доход с аренды с января по декабрь по $200 в месяц составил $2 400. Это при условии, что за 1 год квартира ни одного месяца не простаивала пустой.

Итог: рост цены квадратных метров плюс доход с аренды вылились в $500 + $2 400 = $2 900. Выходит, стартовая инвестиция принесла 11.6% годовых. Важно: мы не учитываем дополнительные расходы на ремонт, содержание, налоги, возможное время без арендаторов и прочее.

Сравним с доходностью фондового рынка или вкладом в инвестиционную компанию. Ниже приведен реальный пример прибыли инвестиций за последние 3 года.

В 2018 году инвесторы заработали 90%, а в 2019 году —  40%. Мы не можем показать доходы за 2020 год, так как мы сравниваем 2019 год, кроме того, 2020 год еще не закончился. Итог: на свои $25 000 инвестор заработал $10 017 в течении 1 года. Важно: в этот раз инвестор не тратил свое время на поиски, покупку, ремонт, документацию, налоги и прочие дела, связанные с недвижимостью. Вместо этого он потратил несколько часов или один день для того, чтобы инвестировать свои деньги в фондовый рынок с помощью инвестиционной компании. Далее он каждый месяц получал отчет о доходах и, при необходимости, снимал деньги на свою валютную карту.

Из этого можно сделать вывод, что, несмотря на колебания в доходности от ценных бумаг, в среднем они приносят больше прибыли при равных вложениях, требуя существенно меньше времени и внимания к управлению, чем недвижимость.

• Ценные бумаги — 5
• Недвижимость — 1

Подводим итоги

Большинство людей считают покупку недвижимости чуть ли не единственным и самым доходным способом вложения своих денег. Мы работаем над тем, чтобы рассказывать людям о новых и более доходных активах, и уже первое сравнение показало, что инвестиции в фондовый рынок выгоднее почти по всем аспектам.

Да, свои минусы есть везде, но только совокупность всех факторов может показать лучшее индивидуальное решение. В любом случае, мы рекомендуем всегда обращаться к консалтинговым компаниям и индивидуальным консультантам, чтобы принимать верные решения и не потерять все деньги на экспериментах. Эксперты Uranus Invest регулярно подбирают личные решения для клиентов, и, скорее всего, уже знает, как помочь и вам — обращайтесь